Или вторая часть Марлезонского балета!

Изначальный план нашей иммиграции включал в себя оценку возможности покупки дома через год после приезда, т.е. летом 2013. Этот расчет базировался на том, что исходя из классической поговорки что надеятся нужно на лучшее а расчитывать на худшее, я готовился к поиску работы в течении пяти месяцев, ну и где-то через пол-года после нахождения работы, поняв что эта работа стабильная, можно было начинать искать. Судьба распорядилась иначе, работу мы нашли быстро.
Вторая причина ждать год была зима. Мы не знали как мы ее переживем и не исключали возможности что нам будет нехорошо настолько что мы плюнем и сбежим в более теплую провинцию. Где-то к середине Января стало ясно что не так страшен черт как его малюют и что зиму мы переживем нормально, и тогда я вдруг задался вопросом а чего собственно мы ждем? Зачем сидеть на ренте и платить кому-то деньги когда их можно уже выплачивать за свой дом?

Разговор с банком подтвердил что ипотеку по всей видимости нам дают, и максимальная сумма ипотеки с головой перекрывает то что мы хотели потратить на дом.

Имеет ли смысл покупать дом зимой?
Какая собственно разница в какое время года искать дом? Проконсультировавшись с риэлтором и уяснив себе разницу я пришел к выводу что идея покупать зимой мне нравится больше. Как я уже писал в прошлом посте, зимой очень легко оценить состояние теплоизоляции дома, крыши и окон. Теплоизоляция это много денег на счетах за обогрев. Кроме того зимой рынок спокойнее, меньше оферов подается на каждый дом т.е. выиграть аукцион легче и цена будет ближе к заявленной. Недостаток покупки зимой в том что выбор домов значительно меньше чем весной или летом.

Следующим номером программы был выбор риэлтора.
Несмотя на то что в Израиле недвижимости у нас не было, я знал что там каждый риэлтор имеет свой набор квартир которые он продает. Общаясь с одним риэлтором у тебя будет доступ к квартирам которые находятся в свободном доступе, т.е. опубликованными самими хозяевами, а также к тем что продает твой риэлтор. К квартирам которые продают другие риэлторы ты доступа иметь не будешь, в смысле ты о них знать не будешь. Оказалось что в Виннипеге все не так. Почти вся продающаяся недвижимость попадает в одну общую базу данных именуемую MLS, и абсолютно все риэлторы имеют к ней доступ. То есть обратившись к нескольким риэлторам они покажут тебе одни и те же дома. Я так понял что бывают единичные случаи когда какой-то риэлтор продает дом который еще не засветился в системе, но таких домов настолько мало что ими можно пренебречь. Соответственно выбор риэлтора ограничивается личными качствами, насколько он сможет оценить состояние и цену дома, как он сможет вести переговоры с продавцом ну и вообще насколько он приятный человек. Так как мы никого не знали, и вобщем у нас пока недостаточно знакомых которые могли бы посоветовать того или этого риэлтора, то все риэлторы для нас были едины. Все кроме одного — Жени Поташника. Женя и его жена Ира очень помогли нам с съемной квартирой когда мы ехали в Виннипег, мы имели возможность убедиться в его отношении к клиенту, его обязательности и ответственности. Остальных его качеств мы пока не знали, но и у других риэлторов этих качств мы тоже не знали, тако что выбор естественным образом пал на Женю. Логика была такая что если нам не понравится, то мы всегда можем взять другого. Забегая вперед скажу что нам понравилось и мы довольны работой с Женей.

Кстати про MLS.
Все дома на продажу из этой базы можно увидеть на сайте realtor.ca, но разница в том что realtor.ca обновляется не каждий день, т.е. дом появившийся в MLS появится на realtor.ca в лучшем случае назавтра. Доступ же к MLS, где все видно в реальном времени, есть только у риэлторов. Кроме того в MLS гораздо больше информации о домах чем на сайте, например история продаж дома. Еще в MLS можно посмотреть историю любого дома а не только того который выставлен на продажу. Таким образом риэлторы прикидывают стоимость дома — просматривая историю продаж похожих домов в данном районе за последнее время.

Едем дальше, теперь нужно было решить что же именно мы хотим покупать.
Определившись с максимальной суммой которую мы готовы платить в месяц, мы автоматически определились и с максимальной ценой дома. Мы понимали что по хорошему мы сами не знаем чего мы хотим потому что дома мы никогда не имели и о многих вещах просто не имеем представления. Насколько неудобно бегать по лестнице каждый день в двухэтажном доме? Сколько на самом деле забот прибавит большой участок относительно небольшого? Насколько зависит цена содержания дома от его размера? Понятно что чем больше дом тем дороже содержание, вопрос насколько? И это только небольшая часть вопросов. Стало понятно что первый дом всегда эксперементальный. Пожив немного в своем первом доме многие вопросы получат ответы и к покупке второго дома мы уже гораздо более четко будем себе представлять чего мы хотим.
Теория домопокупания гласит что в первую очередь нужно выбирать дом по параметрам которые нельзя легко изменить потом. Т.е. район, тип дома, размер участка, количество комнат и планировка. Состояние дома и отделка на втором плане так как проблемы решаются, отделку можно переделать, может не сразу но все таки. Та же теория гласит что лучше купить самый дешевый дом в дорогом районе чем самый дорогой в дешевом.

Итак наши требования к дому:

Обязательные:
— 4 спальни, 3 из которых выше уровня земли и обязательно на одном этаже потому что не хочется бегать ночью по лестницам если заплакал ребенок. Четвертая — гостевая и может быть в подвале.
— Гараж на 2 машины. Зимой машина стоящая на улице это очень неудобно.
— Без серьезных расходов в ближайшем будущем. В эту категорию не попадают дома с незаконченым подвалом, дома в которых например 20 лет не мняли крышу, окна или печку, и ясно что есть большая вероятность того что это придется делать в ближайшие годы.

Желательно, но не обязательно:
— Дом в зеленом районе с высокими деревьями
— Гараж пристроеный к дому а не отдельным строением,
— Одноэтажный.
— Камин, настоящий а не газовый.
— Не маленький участок, чтобы было где качель детям поставить и небольшой огородик завести.
— Гараж с раздельными дверями для двух машин. Такие гаражи обычно больше и удобнее.

На самом деле все эти требования оставляли довольно большой выбор домов, особенно потому что изначально мы определили что хотим дом не старше 60-го года постройки, т.е. нам было не обязательно чтобы дом был почти новым. Мы рассуждали что старый дом который хорошо содержали будет не сильно хуже нового.

Район.
Что касается районов то очень хотелось в River Heights, потому что он обалденно красивый и зеленый. Каждый дом там индивидуален и непохож на другой. Проблема в том что дома там бывают двух видов: старые и очень старые, некоторые 20-х годов. И участки маленькие от которых отгрызен еще и кусок на отдельностоящий гараж с выездом на заднюю аллею. Мы посмотрели в сумме штук 5 домов в River Heights, тех которые укладывались в наш бюджет, и поняли что River Heights нам пока не по зубам. Полностью осовремененый дом там стоит гораздо больше чем мы можем себе позволить, а то что мы можем обязательно имеет кучу недостатков. Скрипящие полы, проблемы с теплоизоляцией (идешь вдоль стены и вдруг оп, под окном холодный участок пола — где-то мостик холода в стене), старые окна или печка, или вообще все старое. Да и при ближайшем рассмотрении планировки старых домов не очень понравились. Скрепя сердце от River Heights пришлось отказаться пока.

На втором месте наверное Charleswood и St. Vital. Тоже очень зеленые районы, дома в основном семидесятых годов. Эти районы, особенно Charleswood, самые популярные у нашего брата потому что имеют очень хорошее соотношение цены и качества. Там много относительно небольших домиков с площадью в 110-120 кв.м. не включая подвал в неплохом состоянии за разумные деньги. Но полностью сделаный и отремонтированный дом там может сравнятся по цене с новым домом. Наверное если бы там нам подвернулусь что-то что нам нравится то мы бы там купили. Собственно мы подавали оферы на 2 дома в Charleswood, но проиграли аукцион.

Ну и в конце нашего списка шли относительно новые районы, такие как White Ridge, Lindenwood, South Pointe. White Ridge был застроен в конце 80-х и начале 90-х и славится очень хорошей школой, Lindenwood построен на рубеже двухтысячных и очень престижный, а South Pointe все еще застраивается и там есть и совсем новые дома и такие которым буквально пару лет, но он находится всего в двух километрах от городской свалки. Говорят свалку хотят переносить. Проблема с этими районами в том что там очень мало зелени, деревьев либо нет либо они еще маленькие, ну и кроме того они просто дорогие. В этих районах мы могли себе позволить только самые простенькие и небольшие дома, но исходя из теории, покупать дешевый дом в таком районе правильно потому что он будет хорошо расти в цене благодаря более дорогим домам в округе. В этих рйонах за время поисков нам тоже не попалось ничего подходящего.

Как происходит поиск дома и процесс покупки.
После того как вы определились с риэлтором и с тем что, где и за сколько вы хотите купить, ваш риэлтор подписывает вас на рассылку по электропочте и вы начинаете получать список домов подходящих под ваши критерии прямо из MLS. Каждый раз когда появляется что-то новое вы получаете имейл с ссылкой на вас счет в MLS (который для вас делает риэлтор). По ссылке вы видите список домов подходящих вам по вашим критериям. Список этот можно сортировать, помечать дома которые вам неинтересны или наоборот добавлять дома в избранное. Список ваших избранных видит и ваш риэлтор, поэтому вы просто звовоните ему и говорите «а покажи-ка нам в эту субботу дома из нашего списка избранных», и риэлтор договаривается с этими домами о показе.
В списке о домах представлена очень подробная информация: обычно около 20 фотографий, адрес, год постройки, жилая площадь, площадь подвала, сосотояние подвала (не отделан, отделан частично, полностью отделан), площадь и габариты участка, количество, размеры и расположение комнат, количество и тип ванных, есть ли камин и его тип, структура дома и из чего он построен, чем облицован, какие полы, что продавец оставляет в доме а что забирает, тип и размер гаража, сумма property tax, сколько дом на рынке, когда дом начинают показывать, дата аукциона, к какому школьному подразделению относится дом, описание написаное продавцом и еще много всякого. Иногда например продавец указывает сколько в среднем стоит обогрев этого дома в месяц. Есть информация которая не указана и которую может видеть только риэлтор, например история продаж, а есть вещи которые риэлтор должен спросить у продавца. Ну например когда меняли крышу, окна, печку.

После того как вы посмотрели дом и решили что вы хотите его брать, нужно заполнить предложение (офер). Вот тут начинаются хитрости. Вы не можете знать какую цену дают другие покупатели, но продающий риэлтор обязан сказать сколько предложений он имеет в данный момент. Напомню что предложения запечатаны и вскрываются в определенный день и час. Иногда нет определенной даты а прокупатель готов рассмотреть предложения по мере их поступления, тогда ваш риэлтор звонит тому и спрашивает есть ли в данный момент предложения в рассмотрении. Когда вы подаете предложение на дом у которого нет даты аукциона, вы определяете длительность предложения, т.е. вы пишете что оно действительно, например, до 10 вечера сегодняшнего дня. Продавец обязан дать вам ответ до этого времени и соответственно если вы хотите подавать они скажут вам если они как раз думают над уже поданым предложением.
Естественно что чем больше предложений тем дороже уйдет дом, поэтому количество предложений это ценная информация. Когда предложения уже вскрыты и рассматриваются, несмотря на то что вы не знаете какую цену предложили другие, зная сколько есть предложений вы можете попытаться поднять цену или снять какое-то условие. Обычно ваш риэлтор вам позвонит и скажет что-то типа «у них 5 предложений, что будем делать?» Вы можете скомандовать поднять цену или снять условие и он позвонит продавцам и скажет что вы меняете ваше предложение. Продавец, кстати, вполне может и поторговаться, особенно если ваше предложение единственное.

Возвращаясь к истории нашей покупки скажу что мы проиграли три аукциона, один из них очень обидно — было всего еще одно предложение кроме нашего, на ту же сумму но без условий. Да, сумму выигравшего предложения вы конечно в конце концов узнаете. Еще один, тоже всего с еще одним предложением кроме нашего, мы проиграли потому что те дали на 30 тысяч больше чем мы.
Вобщем все это дело довольно раздражает. Я слышал о людях которые после третьего-четвертого проигранного аукциона на время бросали поиски.

Закончились наши поиски довольно неожданно. Кроме того что нам присылал Женя, я регулярно просматривал сайт realtor.ca заглядывая и в те районы в которых мы не искали, и вдруг увидел этот дом. Дом был в новом районе первая очередь которого была построена 4 года назад а остальное начинает застраиваться только в 2013-м. Дом привлек мое внимание тем что у него гараж расположен сбоку. В массе своей в домах построеных в последние 30 лет гараж расположен на фасаде, т.е. когда вы стоите перед домом вы видите в основном гараж. Это особенно мешает в одноэтажных домах где дом спереди выглядит как гараж и сбоку от него дверь и небольшое окно. А тут и полноценный фасад, и небольшая веранда спереди. Я стал смотреть на дом внимательней и чем больше смотрел тем больше мне нравилось. Фактически новый, 2008-го года, полностью отделаный подвал, и хорошо отделаный, правильное для нас расположение и размер комнат при общей относительно небольшой площади. В основном засчет того что в доме только один салон и одна столовая. В больших домах часто на первом этаже есть официальные (формальные) гостинная и столовая, для гостей, и еще так называемая семейная комната, часто с камином, и место для обеденного стола рядом с кухней. Район хоть и дальше от центра чем мы искали, но совсем не смертельно.
Вобщем мы поехали его посмотреть и влюбились. Все таки новый дом это новый дом, только старые дома в которые недавно вложено много денег могут с ним сравнится, но они и стоят как новый дом.
Хозяева хотели чуть больше чем мы хотели потратить, поэтому мы подали предложение ниже чем они хотели, оказались единственными покупателями (повезло!) и поторговавшись ударили по рукам.

Вобщем мы очень довольны. Да, пришлось пожертвовать желанием жить в зеленом районе, но когда финансы ограничены жертвовать чем-то все равно приходится. Зато это новый дом, но в котором уже жили, так что травка уже есть, подвал сделан, забор и веранда сзади есть, въезжай и живи, ничего доделывать или переделывать не надо.

З.Ы. Кстати еще кое-что про ипотеку которое я не упомянул когда писал про банки. В Канаде ипотеку ты начинаешь платить только когда ты получаешь ключи от дома. Т.е. купив дом на бумаге ты не будешь год, пока дом построят, платить и съем и ипотеку. Более того, мы получаем ключи 15-го числа, а первый платеж по ипотеке будет следующего первого, т.е. у меня есть пол-месяца на переезд и я не буду эти пол-месяца платить за два жилища.