Наш дом

В нашу редакцию поступили многочисленные просьбы рассказать о том как мы искали дом. Я попробую.
Итак, начнем с общих сведений.

Кто хотя бы раз покупал недвижимость знает как это непросто. Покупая квартиру количество параметров которые нужно учитывать просто огромное, а когда речь идет о доме, так вообще…
Дома в Виннипеге в массе своей продаются по системе закрытого аукциона. Т.е. хозяин публикует дом на продажу и дает время для просмотров, ну скажем неделю или 10 дней. В конце этого периода времени есть определенный день до которого все желающие должны подать свои предложения. Предложения подаются в запечатаном виде. В день Д, час Ч, хозяин вскрывает все предложения и выбирает самое выгодное. В некоторых случаях хозяин не дает опрделенной даты подачи предложений, а рассматривает их по мере поступления. При выставлении дома на продажу хозяин усанавливает какую-то цену, но предложения могут быть как выше так и ниже этой цены, в зависимости от того что кажется покупателям — стоит ли дом этих денег или нет.

В процессе купли-продажи дома обычно учавствуют два риэлтора — один со стороны продавца, один со стороны покупателя, но коммисионные оба (!) риэлтора получают от продавца. Покупатель комиссионных не платит. Задача продающего риэлтора адекватно оценить дом, помочь продавцу подготовить дом к продаже, как можно шире дом разрекламировать чтобы привлечь больше покупателей. Задача покупающего риэлтора оценить состояние дома и указать клиенту на недостатки и потенициальные проблемы, оценить спрос и решить какое предложение нужно подать чтобы этот дом купить. Справедливости ради нужно сказать что есть дома которые продаются без аукционов и без риэлторов, напрямую от продавца покупателю, но таких очень и очень мало.
Вся коммуникация между продавцом и покупателем происходит через риэлторов, продавец и покупатель никогда не встречаются.
Что включает в себя предложение о покупке? В общем предложение состоит из предлагаемой цены и условий. Условий может быть несколько, и если одно из них не выполняется, то сделка отменяется. Самое распространенноее условие это получение покупателем иппотеки. Кроме того условием может быть инспекция дома профессиональным оценщиком, или бумага от продавца со списком всех недостатков. Такая бумага потом может быть весомым аргументом в суде если выяснится что в доме есть недостатки о которых продавец умолчал. Кроме того вместе с предложением дается чек с залогом, обычно тысяч 5 доларов или выше. Если аукцион проигран то чек возвращают покупателю, а если продавец принял ваше предложение он вкладывает чек и эта сумма идет в счет цены дома.
К сожалению для покупателей рынок недвижимости в Виннипеге в последние годы довольно активный, чтобы не сказать сумасшедший. На приличные дома всегда есть как минимум несколько предложений, дом который не продался в течении двух-трх недель уже считается залежавшимся на рынке и покупатели начинают смотреть на него подозрительно. В такой ситуации абсолютно нормально что вы проиграете аукцион на первых несколько домов которые вам понравятся. Я знаю людей которые покупали только восьмой или девятый понравившийся дом, а мы например, проиграли три аукциона. Это все конечно прилично раздражает потому что вроде как уже нашел то что нравится, уже мысленно расставил мебель, а тут раз, и не выиграл. И начинай все сначала.
В такой ситуации абсолютно нормально когда некоторые покупатели подают предложения без условий вообще. В принципе это рисковано потому что если не дадут иппотеку то у тебя могут быть серьезные проблемы, например прдавец забирает залог. Да и продавец в такой ситуации не особо несет ответственность за состояние дома потому что он ничего вам не гарантировал в письменном виде. Если нет условий, то выйти из сделки просто нельзя, продавец может подать в суд. Если вы расскажете риэлтору из Торонто про предложение без условий он покрутит пальцем у виска, а в Виннипеге это обычное дело.
Естественно продавцы предпочитают предложения без условий, и даже иногда могут выбрать предложение на меньшую сумму, но без условий, потому что тогда они спокойны что дом уже продан, и нет риска что продажу нужно будет начинать сначала.
Когда лучше покупать дом?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. В принципе люди предпочитают переезжать летом, поэтому самое активное время на рынке недвижимости это Апрель-Май. В это время больше всего домов на продажу, но и предложений очень много. В этот период продавцы предпочитают ставить цены слегка ниже реальной стоимости чтобы провлечь покупателей и чтобы было побольше предложений. В результате дома зачастую уходят на несколько десятков тысяч дороже заявленной стоимости. Соответственно зимой меньше всего домов на продажу и заявленые цены ближе к реальным, но и дома обычно уходят близко к заявленой цене или даже слегка дешевле потому что предложений тоже немного.
С точки зрения выбора дома у каждого сезона свой преймущества. Летом можно оценить состояние участка, газона, деревьев. Летом видно в каком состоянии крыша и подъездная дорожка. Осенью, и особенно весной, хорошо видно протекает ли подвал, есть ли трещины в фундаменте. Зимой хорошо оценивать в каком состоянии теплоизоляция дома и крыши.

Так, теперь расскажем про сами дома.
Основными параметрами дома являются тип дома, жилая площадь, размер участка и его расположение, район, состояние дома.
Есть пять основных типов домов: одноэтажный (банагало), двухэтажный, двухуровневый, многоуровневый и кабовер (частный случай многоуровнего дома). Кроме того важный параметр пристроен ли к дому гараж или идет отдельным строением. Если гараж отдельный, то въезд в него может быть передней стороны дома или с узкой улочки со стороны заднего двора.
У каждого типа дома есть свои преймущества и недостатки. Например одноэтажный дом не имеет лестниц (кроме лестницы в подвал) и соответственно лестницы не занимают жилую площадь. Кроме того у одноэтажного дома огромный подвал равный по площади самому дому. Но одноэтажный дом занимает больше земли чем равный ему по жилой площади двухэтажный, и соответственно ему нужен больше участок, и соответственно он дороже. Я не буду сейчас проходится по всем типам домов, это займет много времени. Если интересно — спрашивайте.
Участки тоже бывают разными. Есть небольшие участки по 400 кв.м. а можно найти и дом с участком больше 1000 кв.м. Естественно размер участка влияет на цену. Соответственно и расположение участка играет роль. Угловые участки ценятся меньше потому что прохожие могут заглядывать на задний двор, машины проезжают мимо забора. Участки задний двор которых выходит не на задний двор соседа а на парк или лесок ценятся естественно больше.

Участки разнообразных форм и размеров в новостройках:

Про то как мы искали дом я расскажу в следующем посте…